Anh Thào Seo Chứ, Giám đốc HTX Nông nghiệp dịch vụ thương mại Bình An (Đắk Nông), cho rằng sau một thời gian tìm hiểu, HTX đã chọn đất để xây dựng mô hình chợ tình để mở rộng mô hình du lịch cộng đồng với nét văn hóa của đồng bào dân tộc H’Mông. Tuy nhiên đến nay, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã kéo dài, HTX cũng đầu tư một số hạng mục cho mô hình chợ tình nhưng chỉ đi vào hoạt động được một thời gian đành phải dừng lại.
Thách thức pháp lý
Trong khi cùng phát triển mô hình du lịch nông nghiệp nông thôn nhưng điểm du lịch trải nghiệm của HTX du lịch cộng đồng Ghềnh Chè – Bình Sơn (Thái Nguyên) hiện có hạ tầng giao thông xung quanh rất thuận lợi giúp du khách có thể dễ dàng đến tận nơi bằng ô tô. Đặc biệt 2 bãi đỗ xe rộng khoảng 700m2 gần điểm du lịch có thể đáp ứng cơ bản nhu cầu để phương tiện cho khách tham quan, du lịch. Ngoài ra, quanh điểm du lịch của HTX có rất nhiều di tích lịch sử, điểm thăm quan được công nhận nên HTX cũng được hưởng lợi về lượng khách đến tham quan, trải nghiệm.
Với hai HTX cùng phát triển mô hình du lịch nông thôn, có thể thấy việc lựa chọn địa điểm, vùng đất để xây dựng mô hình du lịch trải nghiệm là rất quan trọng, quyết định đến sự thành công và hiệu quả của mô hình này.
Thực chất, một khi đã lựa chọn đất để phát triển du lịch thì chắc chắn sẽ liên quan đến vấn đề pháp lý. Nhưng với không ít HTX, điều này chưa được quan tâm thỏa đáng vì thành viên HTX chủ yếu là nông dân, mức độ hiểu biết về pháp lý đất đai cũng như những vấn đề liên quan còn hạn chế nên nhiều khi việc lựa chọn một vùng đất, hay một mảnh đất làm du lịch còn gặp nhiều hạn chế, bất cập. Thậm chí nhiều HTX ban đầu chỉ đơn thuần là phát triển nông nghiệp, sau này phát triển mở rộng sang làm du lịch mới thấy nhiều bất cập như ở nơi quá heo hút, hạ tầng khó phát triển, đầu tư các hoạt động trải nghiệm hạn chế… Trong khi mô hình du lịch nông nghiệp đòi hỏi tính trải nghiệm cao nên chọn đất để đầu tư cho mô hình này cũng phải đòi hỏi đáp ứng được tính trải nghiệm chứ không phải là một vùng đất chỉ đáp ứng được mỗi nhu cầu lưu trú.
Chính vì vậy, nếu HTX định hình được ngay từ ban đầu rồi mới quyết định mua đất thì sẽ không chỉ giúp HTX hạn chế những vướng mắc về pháp lý, đầu tư sau này mà còn giúp HTX có những định hình cụ thể để phân chia mảnh đất một cách phù hợp trong đầu tư cũng như dự phòng những tình huống xấu có thể xảy ra.
Theo các chuyên gia, để chọn một mảnh đất, một vùng đất để làm mô hình du lịch trải nghiệm, điều trước tiên, HTX phải kiểm tra chính sách quy hoạch khu đất đó. Cụ thể là phải kiểm tra chính sách phát triển kinh tế xã hội của địa phương (tỉnh, huyện). Bởi những nghị quyết này sẽ có tính định hướng, quyết định hướng đi của mô hình du lịch cộng đồng của HTX sau này. Ngoài ra, HTX cần tìm hiểu về chính sách phát triển, đầu tư về nông nghiệp, du lịch của tỉnh, huyện đó. Các chính sách này sẽ giúp HTX có những định hướng, hỗ trợ cụ thể về vay vốn, hỗ trợ cho nông hộ, HTX phát triển du lịch, nông nghiệp, sản phẩm OCOP…
Phó Viện trưởng Viện kinh tế và Du lịch Nông nghiệp, chuyên gia về farmstay và kiến trúc sinh thái, ông Phạm Thanh Tùng cho rằng, một điểm đáng lưu ý là các chính sách của tỉnh, huyện có thể thay đổi nên HTX phải liên tục xem xét các chính sách, nghị quyết (nghị quyết của HĐND-UBND) ở những vùng mà HTX chuẩn bị xuống tiền đầu tư địa điểm. Còn về chính sách quy hoạch đất, HTX cần kiểm tra về quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng, tỉnh, huyện, đô thị, nông thôn. Các quy hoạch này tác động trực tiếp vào kinh tế, chính trị, vùng dân cư, giao thông nên sẽ bôi màu những chính sách về phát triển đất đai.
Việc HTX kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của tỉnh, huyện nhằm biết được rằng đất có bị dính quy hoạch hay bị thu hồi hay không. Bởi HTX có thể mua được một vùng đất rất đẹp, giá tiền hợp lý nhưng nếu chẳng may nằm vào vùng quy hoạch, bị thu hồi, không thể cho đầu tư mô hình du lịch cộng đồng thì sẽ khiến HTX sống dở chết dở.
Ngoài ra, HTX cũng cần kiểm tra định hướng quy hoạch khu đất để xem khu đất có lên được đất ở hay đất thương mại dịch vụ hay không vì loại đất này sẽ có giá trị tăng gấp nhiều lần trong tương lai. Và trong Luật đất đai sửa đổi chính thức đi vào thực tiễn từ đầu năm 2024 sẽ có một loại đất là đất sử dụng đa mục đích. Nếu đất đó được phép dựng nhà thì HTX mới có thể tổ chức dịch vụ đón khách.
Theo ông Phạm Thanh Tùng, HTX nên chọn những vùng đất được quy hoạch hay còn gọi là đất ở và đất thương mại, vì lúc đó, HTX sẽ thuận lợi trong chuyển đổi mục đích sử dụng và dễ dàng phát triển thành những dự án hoặc ít nhất dưới vai trò hộ cá thể, HTX cũng thuận tiện hơn trong việc đáp ứng các quy định của Nhà nước.
Phân bổ nguồn vốn hợp lý
Xem xét tính pháp lý là một chuyện nhưng để biến khu đất đó thành hiện thực thì HTX cần phải xem xét, đánh giá được những tác động lên khu đất đó.
Bà Đỗ Thị Huyền Trâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Giám đốc HTX nông nghiệp sinh thái và du lịch cộng đồng Hòa Bắc (Đà Nẵng) cho biết, những yếu tố như vị trí khu đất, view, yếu tố khí hậu, hạ tầng giao thông thuận lợi cũng là điểm cộng khi lựa chọn đất để làm du lịch. Chẳng hạn như vùng đất trước đó được sản xuất bền vững theo các hướng hữu cơ, tự nhiên sẽ thuận tiện cho HTX phát triển các loại cây trồng và mô hình du lịch trải nghiệm hơn là vùng đất trước đó bị tồn đọng nhiều thuốc hóa học, bị bạc màu.
Và khi đánh giá, phân tích được những yếu tố tác động đến đất không chỉ giúp HTX có lựa chọn phù hợp mà nếu chẳng may HTX muốn chuyển đổi vị trí, muốn thanh khoản khi thì cũng rất dễ dàng, thậm chí còn được giá hơn lúc HTX mua.
Bà Trương Thị Bích Ngọc, chuyên gia tư vấn, thiết kế, tập huấn, đào tạo của các dự án du lịch nông nghiệp, nông thôn cho biết đất đẹp nhất để đầu tư mô hình du lịch trải nghiệm đó là đất có địa hình đa dạng từ địa hình mặt nước, địa hình bằng phẳng, có thể có đồi dốc. Mảnh đất này có thể giúp HTX xây dựng các dịch vụ trải nghiệm cả ở trên đồi, trải nghiệm trên mặt phẳng, trải nghiệm trên mặt nước để tạo tính đa dạng cho các đối tượng khách từ trẻ nhỏ đến cao tuổi, từ học sinh đến team building.
Còn theo ông Phạm Thanh Tùng, ngay cả những mảnh đất có những tảng đá lớn, địa hình nhấp nhô cũng có thể không được bỏ qua vì với những tảng đá lớn có thể giúp HTX dựng nhà, xây dựng những khu như kiểu bungalow, hoặc tạo những điểm ăn uống, chụp ảnh… Trong khi những thành viên HTX làm nông nghiệp thường sợ những tảng đá lớn vì cho rằng sẽ cản trở quá trình trồng trọt, phát triển hệ sinh thái. Nhưng đây là làm du lịch nông nghiệp nên làm sao để phát triển được nhiều trải nghiệm thì các thuận lợi cho HTX.
Một trong những vấn đề mà nhiều HTX đang gặp phải trong việc chọn đất đó chính là vấn đề tài chính. Nhiều HTX nguồn vốn có hạn trong khi mô hình du lịch cộng đồng thường cần diện tích đất lớn để phát triển đa dịch vụ, thu hút đa dạng đối tượng du khách từ trẻ đến già, từ đi đơn đến đi theo nhóm… mới có thể cạnh tranh được trên thị trường
Trước vấn đề này, ông Hân Võ, Chủ farmstay Phan Gia Xanh Garden, cho biết cần phân bổ nguồn vốn một cách hợp lý. Chẳng hạn số tiền đầu tư đất chỉ nên chiếm khoảng 20% tổng số vốn HTX đang có. Còn nếu sử dụng hết cả vốn đang có để mua đất thì HTX sẽ không còn vốn để đầu tư các dự án trên đất và để vận hành mô hình. Trong khi số tiền để đầu tư sau mua đất luôn gấp 3-5 lần số tiền mua đất.
Đặc biệt, làm du lịch trải nghiệm cần rất nhiều chi phí về thủ tục giấy tờ, chi phí dự phòng vì trong quá trình đầu tư trên đất, giá nguyên vật liệu, nhân công có thể tăng. Ngay việc đầu tư cây trồng vẫn cần tiền phục vụ từ giống, đến chăm sóc, tưới tiêu, chưa tính đến xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất…
